Как правильно купить квартиру, чтоб договор не расторгли аферисты
Предлагаю чек-лист, опираясь на который вы сможете избежать хотя бы явных провалов при оформлении договора покупки недвижимости. Сразу предупреждаю: именно лакуны в бумагах обычно становятся причинами для разрыва сделок. В столице поток "тематических" судебных разбирательств достигает полутора тысяч в год.
Как правильно купить квартиру, чтоб договор не расторгли аферисты
Подготовительный этап
Подготовка сделки начинается с проверки документов. Эту проверку можно выполнить на поверхностном уровне, а можно нырнуть глубже. Настоятельно рекомендую именно второй вариант:
Расширенная выписка из домовой книги гораздо лучше базовой. По ней вы сможете увидеть сменявшихся правообладателей на много лет назад, в ретроспективе. Заодно обратите внимание на людей, которые регистрировались или снимались с регистрации; а особенно на даты всех событий. Анализ расширенной выписки позволит вам отсечь значительный процент нежелательных, ненадежных продавцов, аферистов.
Дееспособность продавца удостоверяется по данным Психоневрологического и Наркологического диспансеров. Этот этап можно еще больше улучшить, если озаботиться сбором справок из всех диспансеров, в которые человек мог попадать в течение своей жизни. Они отслеживаются по его местам прописки, начиная с детских лет.
Нужно убедиться, что продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу. Для этого следует запросить ЗАГС ― а не был ли продавец женат/замужем в тот день, когда сам приобретал недвижимость? Нужна именно не текущая дата, а та, старая ― дата покупки.
Расширенная выписка из ЕГРН подскажет, подвергалась ли недвижимость арестам или судебным тяжбам, кто был ее собственником, по какой сделке и сколько раз.
Как написать договор (и чего не следует делать)
Лучше, конечно же, пригласить адвоката по недвижимости. Но и вы тоже смотрите в оба:
Занижать на бумаге сумму сделки ради обмана государства ― одна из самых неудачных идей, которая только может прийти вам в голову. Во-первых, налоговые инспекции уже отлично знают про эту схему и умеют ловить уклонистов. Во-вторых, занижать цену очень любят профессиональные аферисты. Чтобы позднее обнулять (путем недействительности или расторжения) договор под каким-нибудь предлогом и возвращать только белую часть платежа, черную оставляя себе.
Сам объект приобретаемой недвижимости должен однозначно идентифицироваться. Особенно актуальна эта тема для новостроек! Нужен не только номер квартиры, но и описание ее параметров ― количество комнат, площадь, иное.
Обязательно прописывается порядок оплаты.
А вот к таким мелочам могут прицепиться, использовать их как поводы для оспаривания:
Не перечислены или не полностью перечислены люди, зарегистрированные в жилье на момент купли-продажи.
В именах продавца или покупателя допущена хотя бы одна помарка, описка, исправление. То же самое касается паспортных данных и платежных реквизитов.
Неверно указаны правоустанавливающие бумаги. Либо опять же допущены помарки.
И про оплату
Дополнительный пункт о том, что договор не расторгается по причине неоплаты, подстрахует вас в случае споров с продавцом. Если расчет пойдет не так гладко, как хотелось бы.
И не забывайте:
Сначала регистрируется право собственности, и только потом выплачивается вся сумма. Иначе вы рискуете обнаружить побег продавца с авансом или стать участником двойной продажи (вы и еще один покупатель одновременно), например.
Передавать крупную сумму удобно с помощью арендуемой банковской ячейки, если расчет будет наличными. А также можно использовать банковский аккредитив для безналичного расчета.
Не забудьте взять у продавца расписку. Деньги, мол, получил благополучно. Даже если вы подписываете Акт приема-передачи жилья, отдельная расписка нужна обязательно.
Вот такие способы снижения рисков доступны каждому покупателю, прошу, пользуйтесь!
Адвокат Олег Сухов
